Résident français : déclarer des loyers perçus en Croatie en 2026

Si vous êtes résident fiscal français et propriétaire d’un appartement, d’une villa ou d’un logement sur la côte adriatique, vous devez déclarer vos loyers croates dans les deux pays. La Croatie impose en premier lieu le revenu lié à l’immeuble situé sur son territoire ; la France exige ensuite sa déclaration au titre de vos revenus mondiaux, tout en appliquant le mécanisme conventionnel contre la double imposition.

En pratique, un propriétaire français qui encaisse 18 000 € de nuitées à Split, Zadar, Dubrovnik, en Istrie ou sur une île dalmate ne doit pas simplement convertir ses relevés Airbnb ou Booking en euros et les ajouter à sa déclaration 2042. Il doit d’abord identifier son régime croate, conserver la décision fiscale locale, distinguer taxe de séjour et impôt sur le revenu, puis reporter les bons montants dans les annexes françaises adaptées.

La Croatie taxe d’abord le logement situé sur son sol

La règle de départ vient de la convention fiscale entre la France et la Croatie, signée le 19 juin 2003 : les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où se situe l’immeuble. Pour un appartement loué à Dubrovnik, une maison de vacances en Dalmatie ou une villa en Istrie, la Croatie a donc le premier droit d’imposer le revenu locatif.

Cette règle ne dépend pas de la nationalité du propriétaire, de la banque qui reçoit les paiements ou de la plateforme utilisée. Un voyageur français peut régler 1 400 € pour dix nuitées via Booking, l’argent peut être versé sur un compte français, mais le revenu reste rattaché à l’immeuble croate. L’administration fiscale croate, Porezna uprava, regarde avant tout la localisation du logement et le statut sous lequel il est loué.

Il faut aussi séparer trois flux souvent confondus par les nouveaux propriétaires :

• le loyer ou prix des nuitées, qui constitue le revenu à déclarer ;
• la taxe de séjour croate, liée à l’hébergement et aux nuitées ;
• les commissions Airbnb, Booking ou d’une agence locale, qui ne sont pas toujours traitées de la même manière dans les deux systèmes fiscaux.

Pour un loueur touristique, le suivi des arrivées dans eVisitor est distinct de la fiscalité sur les loyers. Un check-in enregistré pour quatre voyageurs pendant sept nuits sert notamment au suivi touristique ; il ne dispense pas le propriétaire croate ou étranger de déclarer ses recettes. Avant de calculer une rentabilité, relisez la taxe de séjour expliquée par une fiscaliste croate : elle reste due parallèlement à l’impôt sur le revenu locatif.

La première erreur coûteuse consiste à croire que la convention rend le revenu « français » dès lors que le propriétaire vit à Lyon, Paris ou Bordeaux. Elle organise précisément l’articulation entre les deux pays : imposition primaire en Croatie, déclaration obligatoire en France, puis élimination encadrée de la double imposition.

Comprendre le calcul croate avant de remplir une déclaration française

Dans le régime croate de droit commun applicable aux revenus tirés de la location immobilière, le taux est de 12 % après un abattement forfaitaire de 30 % pour frais. Autrement dit, l’impôt porte en principe sur 70 % des loyers bruts retenus par l’administration, sans qu’il soit nécessaire de détailler chaque facture de ménage, de peinture ou de remplacement de climatisation.

Exemple simple : un appartement loué produit 1 000 € de loyers bruts sur un mois. Après l’abattement forfaitaire de 30 %, la base est de 700 €. À 12 %, l’impôt correspondant atteint 84 €, soit une charge théorique équivalente à 8,4 % du revenu brut. Le propriétaire doit toutefois s’appuyer sur la décision émise par l’administration croate, car l’impôt est dû mensuellement selon les modalités et le montant indiqués dans cette décision.

Sujet	Croatie	France
Droit principal d’imposer	L’immeuble situé en Croatie fonde l’imposition primaire	Le résident français déclare son revenu mondial
Base courante de location immobilière	Loyers avec abattement forfaitaire de 30 %	Dépend de la qualification : foncier, micro-foncier ou BIC
Taux de référence cité	12 % sur la base après abattement	Barème progressif du foyer et règles françaises applicables
Paiement ou déclaration	Paiement mensuel selon la décision croate	Déclaration annuelle des revenus perçus l’année précédente
Taxe de séjour	Obligations distinctes via le cadre touristique et eVisitor	Pas un impôt français sur le revenu

Note : règles de principe issues de la convention fiscale France-Croatie et des informations de Porezna uprava, vérifiées le 3 octobre 2026.

Attention : le propriétaire enregistré comme loueur touristique privé, ou iznajmljivač, peut relever d’une taxation forfaitaire locale différente de ce calcul de 12 %. Le statut retenu dépend notamment de l’autorisation de location saisonnière, du nombre de lits déclarés, de la commune et de la nature exacte de l’activité. Un appartement proposé 90 nuitées par an à des voyageurs n’est pas nécessairement traité comme un bail longue durée de douze mois.

Ne faites donc pas l’addition de vos seules factures plateforme. Conservez la décision fiscale croate, l’autorisation de location, les déclarations eVisitor et les relevés de l’agence locale. Ce dossier permettra de comprendre pourquoi 15 000 € encaissés sur Airbnb ne correspondent pas toujours au montant fiscal croate finalement retenu.

Déclarer les revenus croates dans les formulaires français

La France demande au résident fiscal français de déclarer ses revenus de source étrangère, même lorsqu’un impôt a déjà été payé en Croatie. Le circuit habituel commence par le formulaire 2047, consacré aux revenus encaissés à l’étranger. Les montants sont ensuite reportés sur la déclaration principale 2042, avec les rubriques prévues pour appliquer la convention fiscale et déterminer le taux d’imposition du foyer.

Pour une location nue relevant de revenus fonciers, le propriétaire utilise généralement la déclaration 2044 au réel, puis reporte le résultat dans la 2042. Le micro-foncier peut être envisagé si les conditions françaises sont réunies, notamment lorsque les revenus fonciers bruts du foyer restent sous le plafond français applicable. Il ne faut pas choisir ce régime uniquement parce que la Croatie reconnaît déjà un abattement forfaitaire de 30 % : les règles françaises et croates ne se superposent pas.

Le cas d’une location meublée appelle plus de prudence. Un appartement loué à la nuitée sur Airbnb ou Booking peut relever en France des bénéfices industriels et commerciaux, avec des formulaires et obligations distincts, notamment la 2042-C-PRO et, selon le régime, une déclaration professionnelle complémentaire. Un propriétaire qui offre seulement les clés, le linge et le ménage de sortie ne doit pas présumer de sa qualification sans examiner les conditions concrètes de location.

Prenons un cas pratique : 14 400 € de recettes ont été encaissées en 2025 pour 96 nuitées à 150 € dans un appartement à Zadar. La déclaration déposée au printemps 2026 ne consiste pas à inscrire automatiquement 14 400 € dans une seule case. Il faut déterminer si les recettes sont foncières ou BIC en droit français, traduire les données croates si nécessaire, inscrire le revenu étranger sur la 2047, puis effectuer les reports correspondants.

Le bon réflexe est de préparer un tableau annuel en euros : recettes brutes, commissions, périodes louées, taxe de séjour collectée, impôt croate acquitté et devise effectivement reçue. Pour les paiements en euros, en vigueur en Croatie depuis le 1er janvier 2023, la question du taux de change est simplifiée, mais la ventilation entre loyer, caution et frais reste indispensable.

Éviter la double imposition sans minimiser le taux français

La France ne taxe pas deux fois sans correctif le même revenu immobilier croate, mais elle ne l’ignore pas pour autant. La convention prévoit un mécanisme d’élimination de la double imposition, par crédit d’impôt ou par exonération avec prise en compte pour le taux effectif selon la qualification du revenu et la rubrique déclarative utilisée.

Concrètement, un foyer français ayant 52 000 € de revenus français et 18 000 € de loyers croates doit s’attendre à ce que les loyers étrangers puissent influencer son taux d’imposition global, même si un mécanisme conventionnel neutralise l’impôt français correspondant au revenu déjà imposé en Croatie. Ce n’est donc pas parce que la ligne finale d’impôt français sur le revenu croate est corrigée que ces loyers sont sans effet sur le reste du foyer.

Les prélèvements sociaux constituent un second point de contrôle. Leur traitement dépend de la situation fiscale et sociale du propriétaire, de la qualification foncière ou professionnelle du revenu et des rubriques déclarées. Ne les confondez pas avec les 12 % croates : une décision de Porezna uprava n’est pas un justificatif automatique d’exonération en France.

Pour comparer la logique française applicable à un bien situé en France, consultez le cadre fiscal d’une location de vacances en France pour comparer. Cette comparaison aide à repérer ce qui relève des règles françaises de catégorie de revenus et ce qui tient spécifiquement à l’emplacement croate du logement.

L’ordre de travail protège contre les erreurs : calculez d’abord le revenu et l’impôt croates à partir des documents locaux, puis construisez la déclaration française et seulement ensuite vérifiez le mécanisme conventionnel. Inverser cet ordre conduit souvent à déduire deux fois une même charge ou à réclamer un crédit d’impôt sur un montant qui ne correspond pas à la base française.

Conserver les preuves de recette, de caution et de frais de plateforme

Une plateforme facilite le paiement, mais elle ne fait pas votre comptabilité fiscale. Airbnb et Booking communiquent des relevés utiles, parfois avec détail par réservation, commission et remboursement. Pourtant, un relevé de plateforme de 9 600 € ne prouve pas à lui seul le revenu imposable : il peut inclure une caution bloquée, une taxe de séjour collectée, une modification de séjour ou un remboursement après un litige.

Conservez chaque année, au minimum :

• le registre des réservations avec dates de check-in, check-out et nombre de nuitées ;
• les factures ou relevés de commissions de plateforme et d’agence locale ;
• les virements reçus, en distinguant loyer, dépôt de garantie et remboursement ;
• la décision fiscale croate, les preuves de paiement mensuel et les déclarations eVisitor ;
• les contrats de location saisonnière, factures de travaux et justificatifs des charges réellement supportées.

Un exemple fréquent : une agence locale encaisse 2 000 € pour une semaine de villa à Split, retient 320 € de commission et reverse 1 680 € au propriétaire. La recette de référence, la commission déductible éventuelle et le montant net reçu peuvent être traités différemment suivant le régime français retenu. Sans mandat de gestion et sans facture de commission, le propriétaire risque de ne plus pouvoir expliquer cet écart un an plus tard.

Le retour de terrain de l’expérience d’un propriétaire croate illustre aussi un point pratique : la relation avec l’agence locale doit préciser qui enregistre les voyageurs, qui reverse la taxe de séjour et qui transmet les justificatifs. Une agence qui gère le check-in ne devient pas automatiquement responsable de votre déclaration personnelle en France.

Prévoyez un archivage numérique pendant plusieurs années : un dossier par année, puis un sous-dossier par logement si vous possédez à la fois un appartement à Dubrovnik et une maison sur une île dalmate. Cette discipline est particulièrement utile lorsque le foyer français déclare plusieurs catégories de revenus.

Ne pas confondre taxe de séjour, eVisitor et impôt sur les loyers

La taxe de séjour croate, souvent appelée boravišna pristojba, est une obligation touristique. Elle est liée au séjour des voyageurs, à l’enregistrement dans eVisitor et à la réglementation applicable dans la commune où se trouve le logement. Elle ne constitue pas un acompte sur l’impôt de 12 % et ne remplace pas une déclaration de revenus auprès de Porezna uprava.

L’enregistrement eVisitor obligatoire pour chaque voyageur détaille qui doit déclarer les nuitées, dans quel délai et avec quelles sanctions en cas d’oubli — un point à cadrer avec l’agence locale avant la première location.

Pour un appartement qui reçoit six séjours de cinq nuits pendant l’été, l’agence peut gérer les check-in et enregistrer 30 nuitées ou davantage dans eVisitor. Le propriétaire doit néanmoins vérifier que les données déclarées correspondent aux réservations réellement encaissées. Une discordance entre 120 nuitées visibles dans le système touristique et 70 nuitées déclarées dans vos comptes doit pouvoir être expliquée : logement occupé par la famille, séjour annulé, réservation déplacée ou erreur de saisie.

La taxe de séjour peut être supportée par le voyageur français, incluse dans le prix affiché ou réglée suivant l’organisation de la plateforme et de l’agence locale. Fiscalement, vous devez savoir qui l’a collectée et qui l’a reversée. Elle ne doit pas être traitée comme un revenu disponible du propriétaire si elle a seulement transité pour être reversée.

La fiscalité de votre location n’est pas non plus un sujet isolé de votre situation personnelle. Un déménagement durable, une expatriation ou un changement de résidence fiscale modifie l’analyse française. Pour comprendre la logique documentaire d’un changement de pays, vous pouvez lire les démarches administratives d’un Français qui part s’installer à l’étranger.

Enfin, sécurisez le contrat signé avec chaque voyageur. Une caution de 400 € non encaissée définitivement ne se confond pas avec le prix de huit nuitées, tandis qu’une retenue pour dégradation peut devenir une recette à documenter. Pour cadrer les clauses, les remises de clés et les litiges, reportez-vous au cadre du contrat et de la caution.

Suivre un calendrier fiscal réaliste entre Croatie et France

Le bon calendrier n’est pas celui d’un propriétaire qui attend avril pour ouvrir ses relevés Airbnb. Il commence dès la première nuitée. En Croatie, l’impôt dû selon la décision de l’administration est payé mensuellement ; les échéances précises, coordonnées bancaires et références de paiement figurent dans la décision reçue. Ne remplacez pas ces références par un virement approximatif : un paiement de 84 € sans bonne référence peut rester non rapproché.

En France, les loyers de 2025 sont déclarés au printemps 2026 avec les autres revenus du foyer. Les dates de télédéclaration varient selon le département de résidence et sont publiées chaque année par l’administration française. Un propriétaire qui rassemble ses documents croates seulement la veille de l’échéance risque de confondre revenu brut, revenu après abattement croate et résultat français.

Organisez votre année de cette façon :

• de janvier à décembre 2026, archivez chaque réservation, paiement, commission et preuve de reversement de taxe de séjour ;
• chaque mois, vérifiez le montant réclamé et payé en Croatie au titre de la décision fiscale ;
• en janvier 2027, totalisez les recettes de 2026 et rapprochez-les avec eVisitor, votre plateforme et votre agence locale ;
• au printemps 2027, préparez la 2047, la 2042 et, selon votre régime, la 2044 ou les formulaires BIC ;
• avant validation, contrôlez la rubrique conventionnelle qui évite la double imposition et conservez son justificatif.

Exemple : si votre logement de Zadar produit 750 € en juillet, 2 400 € en août et aucune recette en novembre, la logique croate mensuelle ne dispense pas de la vision annuelle française. Votre dossier doit pouvoir expliquer à la fois les pics estivaux, les mois sans réservation et les commissions prélevées avant reversement.

Checklist avant de valider votre déclaration française

Avant de signer votre déclaration, vérifiez que votre situation répond à ces huit points concrets. Cette relecture réduit le risque d’une incohérence entre la Croatie, la plateforme et la France, sans prétendre remplacer une consultation personnalisée.

• Vous avez identifié le statut croate exact du logement : location immobilière de droit commun ou loueur touristique enregistré.
• Vous détenez la décision de Porezna uprava et les preuves des paiements mensuels effectués.
• Vos recettes annuelles rapprochent les données Airbnb, Booking, agence locale, compte bancaire et eVisitor.
• Vous n’avez pas assimilé la taxe de séjour au revenu locatif ni à l’impôt sur les loyers.
• Vous avez distingué les sommes réellement conservées des cautions simplement déposées ou restituées.
• Vous avez choisi la catégorie française pertinente : revenus fonciers pour une location nue ou régime BIC lorsqu’il s’agit d’une location meublée relevant de cette qualification.
• Le formulaire 2047 et les reports vers la 2042, la 2044 ou l’annexe professionnelle correspondent aux montants documentés.
• En cas de doute sur le crédit d’impôt, le taux effectif ou les prélèvements sociaux, vous avez consulté la notice fiscale française ou un professionnel habitué aux revenus franco-croates.

Pour un propriétaire qui a encaissé 12 000 € sur une saison, la valeur de cette méthode n’est pas de promettre un montant d’impôt final : elle permet d’arriver avec des chiffres traçables, une qualification cohérente et des justificatifs exploitables dans les deux pays.