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Interview : Vladimir Kovač, propriétaire croate — 12 ans de location saisonnière côté loueur

Vladimir Kovač
Propriétaire de 3 maisons de location à Šibenik et ses environs — 12 ans d'expérience
Vladimir loue ses propriétés sur l'île de Murter et dans l'arrière-pays de Šibenik depuis 2014. Il a accueilli des locataires de plus de 25 nationalités et gère aujourd'hui ses réservations en direct et via Airbnb et Booking.com.
Portrait éditorial — personnage composite.

Rencontrer Vladimir Kovač, c’est découvrir une Croatie touristique vue de l’intérieur. Cet homme de 47 ans, ancien ingénieur naval reconverti dans la gestion locative, nous accueille sur la terrasse de sa maison principale à Murter, une île reliée au continent par un petit pont. Devant nous, la mer Adriatique. Derrière, trois propriétés en location qui font vivre toute sa famille depuis maintenant douze ans.

L’entretien se déroule en anglais — Vladimir parle aussi allemand et tchèque, les deux autres langues dominantes parmi ses locataires. Il répond sans fard, parfois avec humour, et ne cherche pas à enjoliver une réalité qui, dit-il, “est souvent très belle, mais pas toujours facile”.

Pourquoi avez-vous commencé à louer vos maisons ?

Marie : Vladimir, vous êtes ingénieur de formation. Comment passe-t-on de la construction navale à la location saisonnière ?

Face à la crise de 2009, beaucoup de voyageurs ont commencé à privilégier ou chercher un appartement abordable dans les zones côtières comme Šibenik.

Vladimir : C'est une longue histoire, mais la version courte, c'est 2009. La crise économique a frappé le secteur naval très fort en Croatie. Mon employeur a réduit ses effectifs de moitié. J'avais une maison familiale que nous n'utilisions que deux mois par an — une vieille bâtisse en pierre dans les environs de Šibenik. Ma femme Marta a eu l'idée de la louer. La première saison, on a loué six semaines. Le revenu équivalait presque à mon salaire annuel. En 2012, j'ai acheté une deuxième propriété, une petite maison sur l'île de Murter. En 2016, une troisième. Aujourd'hui, c'est mon activité principale.

Ce que j’aime dans ce métier, c’est le contact humain. On reçoit des familles françaises, des couples allemands, des groupes d’amis tchèques. Chaque séjour est une petite histoire. Et honnêtement, voir des gens heureux dans tes maisons, c’est une satisfaction que peu de métiers procurent.

Les plateformes : Airbnb ou Booking.com ?

Marie : Vous utilisez plusieurs plateformes. Comment choisissez-vous où publier vos annonces ? Laquelle préférez-vous en tant que propriétaire ?

Vladimir : Je suis sur Airbnb et Booking.com depuis le début, et depuis trois ans j'ai aussi un site propre avec système de réservation. Les trois ont leurs avantages.

Plateforme	Avantages (côté propriétaire)	Inconvénients (côté propriétaire)
Airbnb	Locataires plus soigneux (lisent règlement, notés). Protection en cas de litige (système d’arbitrage sérieux).	Moins de volume que Booking.com.
Booking.com	Génère plus de volume (dernière minute, séjours courts, clients indécis).	Profil de client plus hétérogène. Moins de soutien en cas de problème avec un locataire.
Site direct	Pour clients fidèles (10 % de remise, pas de frais de service). Plus de flexibilité sur les conditions.	Nécessite de développer sa propre clientèle.

Pour les voyageurs qui cherchent une location, mon conseil : si vous hésitez entre deux propriétés similaires, choisissez celle avec le plus grand nombre d’avis vérifiés, pas forcément la mieux notée. Une propriété avec 4,7/5 sur 150 avis est plus fiable qu’une propriété avec 5/5 sur 8 avis.

Airbnb me donne des locataires qui ont l’habitude de ce type de logement, qui lisent le règlement, qui savent qu’on va les noter et qui font donc attention. Le profil de locataire est, en moyenne, plus soigneux. La protection en cas de litige est aussi meilleure — si quelqu’un casse quelque chose et refuse de reconnaître les dégâts, Airbnb a un système d’arbitrage sérieux.

Booking.com génère plus de volume. Les réservations de dernière minute, les séjours courts, les clients qui ne savent pas encore où ils veulent aller — c’est Booking. Mais le profil de client est plus hétérogène. Et si vous avez un problème avec un locataire via Booking, vous êtes plus seuls.

Mon site direct, c’est pour les clients fidèles — ceux qui reviennent chaque année. Je leur propose 10 % de remise, ils n’ont pas de frais de service. Tout le monde y gagne. Et j’ai plus de flexibilité sur les conditions.

Pour les voyageurs qui cherchent une location, mon conseil : si vous hésitez entre deux propriétés similaires, choisissez celle avec le plus grand nombre d’avis vérifiés, pas forcément la mieux notée. Une propriété avec 4,7/5 sur 150 avis est plus fiable qu’une propriété avec 5/5 sur 8 avis.

Comment fonctionnent les cautions de votre côté ?

Marie : La caution est souvent une source de stress pour les locataires. Comment vous l'utilisez, comment vous la gérez, et dans quels cas vous en retenez une partie ?

Vladimir : Je demande une caution de 300 à 500 euros selon la propriété. Je la récupère en espèces à l'arrivée — certains propriétaires prennent une empreinte de carte, mais je préfère le cash pour simplifier.

La règle est simple chez moi : si vous partez et que la maison est dans le même état qu’à votre arrivée, je vous rends l’intégralité de la caution le jour même, avant que vous partiez. Pas de délai. Je n’attends pas de voir si une facture d’eau bizarre arrive trois semaines plus tard.

Dans douze ans, j’ai retenu de la caution quatre fois. Une fois, une famille avait cassé le carrelage d’une terrasse avec un chariot à bagages et ne l’avait pas signalé — j’ai retenu 150 euros, le montant du remplacement. Deux fois pour du linge de maison abîmé. Une fois pour une vitre de douche fracassée.

Ce qui me préoccupe beaucoup plus que les dommages matériels, c’est le comportement — les fêtes non déclarées, les locataires supplémentaires non annoncés. Ma règle est que le nombre de personnes dans la maison doit correspondre exactement à ce qui est dans la réservation. Pas un enfant de plus, pas un ami qui dort sur le canapé. Si je découvre pendant le séjour que c’est le cas, j’ai le droit de demander un supplément ou de mettre fin au contrat.

Pour comprendre exactement vos droits en tant que locataire — et ce que vous pouvez contester si un propriétaire retient abusivement votre caution — je vous renvoie vers ce guide complet sur la caution et le contrat de location en Croatie.

Les arnaques que vous avez vécues côté propriétaire

Marie : On parle souvent des arnaques du côté locataire. Mais en tant que propriétaire, avez-vous été victime de comportements malhonnêtes ?

Vladimir : Bien sûr. Le premier cas classique, c'est la fausse annulation. Quelqu'un réserve, paie l'acompte, puis annule deux semaines avant en prétextant une raison médicale pour obtenir un remboursement intégral alors que mon règlement stipule "non remboursable". Sur Airbnb, j'ai eu deux cas où le locataire a affirmé que la maison ne correspondait pas à la description pour obtenir un remboursement. Dans un cas, c'était complètement fabriqué — j'avais les photos d'entrée et de sortie pour le prouver. Airbnb a tranché en ma faveur.

Le deuxième cas fréquent, c’est les locataires qui organisent des événements. Un groupe qui réserve pour “une semaine famille de 8 personnes” et qui arrive avec 20 personnes pour une fête. Le pire que j’aie vécu, c’est en 2019 : un groupe de jeunes (la réservation était au nom d’un homme de 32 ans, présenté comme une famille) qui a organizé une fête de trois jours avec 40 personnes. Les voisins ont appelé la police. J’ai dû rembourser les voisins pour les nuisances. La caution a été largement insuffisante.

Depuis, j’ai des règles très strictes sur les événements — clairement écrites dans le contrat et répétées dans le message de bienvenue. Et je fais toujours un check-in en personne pour “sentir” le groupe.

Marie : En douze ans, vous avez accueilli des dizaines de nationalités. Avez-vous des observations sur les comportements selon les pays d'origine ?

Vladimir : Je vais être honnête et je précise que ce sont des tendances générales — il y a des exceptions dans chaque groupe.

Vladimir : Je vais être honnête et je précise que ce sont des tendances générales — il y a des exceptions dans chaque groupe.

• Les Français : Très attentifs aux détails à la réservation (posent beaucoup de questions, vérifient clauses, comparent). Une fois arrivés, ils sont souvent très agréables (apprécient la cuisine locale, explorent la région) et respectent généralement les biens.
• Les Allemands et les Autrichiens : Extrêmement ponctuels et méticuleux, ils laissent la maison dans un état impeccable. Ils relèvent aussi chaque petit défaut et s’attendent à un règlement immédiat.
• Les Tchèques et les Polonais : Parmi les meilleurs locataires en termes de soin apporté aux propriétés. Ils viennent souvent en groupe, font attention à la caution et laissent des avis détaillés.
• Les groupes d’amis (toutes nationalités) : Les plus imprévisibles. La dynamique du groupe pose plus question que la nationalité. Un groupe de copains en vacances sans enfants demande toujours plus de vigilance.

Les Allemands et les Autrichiens sont extrêmement ponctuels et méticuleux. Ils laissent la maison dans un état impeccable. Le revers, c’est qu’ils relèvent aussi chaque petit défaut — une ampoule grillée, un tiroir qui coince — et s’attendent à ce que ce soit réglé immédiatement.

Les Tchèques et les Polonais sont parmi mes meilleurs locataires en termes de soin apporté aux propriétés. Ils viennent souvent en groupe, ils font attention à la caution, et ils laissent des avis détaillés.

Mes locataires les plus imprévisibles sont les groupes d’amis en provenance de n’importe quel pays — c’est plus la dynamique du groupe qui pose question que la nationalité. Un groupe de copains en vacances sans enfants, c’est toujours plus de vigilance de ma part.

Comment fixer le bon prix pour une location ?

Marie : Pour les voyageurs qui veulent négocier ou comprendre comment les prix sont fixés, pouvez-vous expliquer votre logique tarifaire ?

Vladimir : Mon tarif de base est calculé sur ce que j'appelle le "point mort" : les coûts fixes (entretien, assurance, taxes, plateforme) divisés par les nuits que je peux espérer louer. En Croatie, la saison effective dure environ 16 semaines — de mi-juin à mi-septembre. Tout ce que je gagne en dehors de cette période, c'est du bonus.

En juillet et août, je ne négocie pas. Mes maisons sont complètes et la demande est très supérieure à l’offre. En juin et septembre, j’ai une marge de 15 à 20 % que je peux céder pour un bon locataire ou un long séjour. En mai et octobre, je suis prêt à négocier jusqu’à 30 %.

Mon conseil aux voyageurs : si vous êtes intéressé par une propriété, contactez le propriétaire directement (via la messagerie de la plateforme) et proposez un prix raisonnable — pas insultant — en expliquant votre profil (famille, pas de fête, déjà venu en Croatie, etc.). Beaucoup de propriétaires préfèrent un bon locataire à un prix légèrement inférieur plutôt qu’un inconnu au plein tarif.

Pour les plateformes sur lesquelles chercher, les critères pour bien évaluer une annonce et les pièges à éviter, je vous renvoie vers ce guide complet pour louer en Croatie — il couvre vraiment tous les aspects.

Les meilleures et les pires plateformes selon lui

Marie : Si vous deviez conseiller un ami français qui cherche une location en Croatie et qui n'a jamais utilisé qu'Airbnb, que lui diriez-vous ?

Vladimir : Je lui dirais de rester sur Airbnb pour la première location en Croatie. La protection est réelle, le système d'avis est fiable, et si quelque chose ne va pas à l'arrivée, vous avez un interlocuteur. C'est rassurant quand on ne connaît pas le marché.

Quand vous êtes plus expérimenté, ou si vous avez une recommandation directe d’un ami qui a déjà séjourné chez un propriétaire, la réservation directe est intéressante. Mais exigez toujours un contrat écrit complet, un compte rendu de l’état du bien à l’entrée, et payez idéalement par carte bancaire — pas par virement non traçable.

Booking.com est bien pour les séjours courts ou les disponibilités de dernière minute. Mais pour une villa sur deux semaines en été avec une caution importante, je préfère Airbnb ou une réservation directe.

Vérifiez toujours que les photos de l’annonce correspondent à la réalité en cherchant l’adresse approximative sur Google Maps Street View. Un propriétaire sérieux n’aura aucun problème à vous donner l’adresse exacte avant la réservation si vous le demandez poliment.

Conseils aux locataires pour réserver sereinement

Marie : Si vous deviez donner trois conseils fondamentaux à quelqu'un qui réserve une location en Croatie pour la première fois, quels seraient-ils ?

Vladimir :

• Lisez les conditions de réservation : Avant de confirmer, lisez entièrement les conditions (politique d’annulation, règlement, inclusions/exclusions). Beaucoup de conflits proviennent de locataires n’ayant pas lu ces informations.
• Communiquez avant l’arrivée : Contactez le propriétaire pour confirmer les détails pratiques (heure d’arrivée, état du logement, matériel de cuisine, adresse exacte). Un propriétaire réactif est un bon signe.
• Faites un état des lieux à l’arrivée : Faites un tour rapide du logement, prenez des photos de tout ce qui est déjà abîmé et informez-en le propriétaire immédiatement par message écrit pour garder une trace.
• Signalez tout problème sans délai : Si un problème survient pendant votre séjour (équipement défectueux, etc.), prévenez le propriétaire immédiatement. Ne signalez pas les problèmes le jour du départ. Les propriétaires sérieux résolvent les vrais problèmes rapidement.

Deuxième conseil : communiquez avec le propriétaire avant d’arriver. Pas pour négocier le prix à ce stade — c’est trop tard — mais pour confirmer les détails pratiques : heure d’arrivée, état du logement, présence du matériel de cuisine, adresse exacte. Un propriétaire qui répond vite et clairement à vos messages, c’est un bon signe.

Troisième conseil : faites un tour rapide du logement à l’arrivée et prenez des photos de tout ce qui est déjà abîmé. Informez-en le propriétaire immédiatement — par message écrit, pour garder une trace. Cela évite des disputes à la sortie sur des dommages qui préexistaient.

Et si jamais vous avez un problème pendant votre séjour — quelque chose qui ne fonctionne pas, un équipement défectueux — prévenez le propriétaire immédiatement. Ne signalez pas les problèmes le jour du départ. Les propriétaires sérieux résolvent les vrais problèmes rapidement. Ceux qui ne répondent pas… c’est un indicateur.

Pour vous préparer au mieux avant le départ, la checklist en 25 points pour une location en Croatie est un très bon outil de vérification.

Questions rapides — idées reçues sur la location croate

Marie : Pour finir, quelques idées reçues à valider ou invalider. Vrai ou faux : "Les propriétaires croates gardent systématiquement une partie de la caution."

Vladimir : Faux. La grande majorité des propriétaires sérieux restituent l'intégralité de la caution. Les retenues partielles existent, mais elles sont minoritaires et généralement justifiées. Les mauvaises expériences font plus de bruit que les bonnes.

Marie : Vrai ou faux : "Il est difficile de trouver une location de qualité sur les îles croates."

Vladimir : Faux. L'offre sur les îles est excellente, mais elle se réserve tôt. Le problème n'est pas la qualité — c'est que les meilleures propriétés sont réservées dès décembre-janvier pour l'été suivant. Si vous cherchez en mai pour juillet, il reste des choses, mais pas les meilleures.

Marie : Vrai ou faux : "Payer hors plateforme, c'est toujours une arnaque."

Vladimir : Faux. Beaucoup de propriétaires sérieux proposent des tarifs directs avec de vraies économies. Mais c'est vrai que le risque augmente sans l'intermédiaire de la plateforme. La règle : réservation directe oui, mais seulement avec contrat écrit complet, propriétaire vérifiable avec avis en ligne, et paiement par carte bancaire traçable.

Marie : Vrai ou faux : "Les locations en Croatie sont moins chères que celles en France."

Vladimir : Vrai, mais pas toujours. En juillet-août, une villa avec piscine sur la côte dalmate est comparable en prix à une location équivalente sur la Côte d'Azur. L'avantage de la Croatie, c'est l'espace : pour le même budget, vous avez souvent un bien plus grand, avec plus de chambres, dans un cadre plus sauvage. Et la vie quotidienne (restaurants, marchés, activités) reste sensiblement moins chère qu'en France.

Marie : Vrai ou faux : "Les propriétaires croates ne parlent pas français."

Vladimir : Vrai dans l'ensemble, mais faux pour les propriétaires habitués aux touristes français. La Croatie est un pays de tradition touristique ancienne. De nombreux propriétaires sur la côte parlent un anglais correct, parfois de l'allemand. Le français est rare — préparez-vous à communiquer en anglais, ou en Croate de base. Un "Hvala" (merci) et un "Dobar dan" (bonjour) font toujours très bon effet.

Marie : Vrai ou faux : "Si la location ne correspond pas aux photos, on peut facilement être remboursé."

Vladimir : Vrai si vous passez par une plateforme, avec des nuances. Sur Airbnb, la politique "if it's not as described" permet une réclamation dans les 24 premières heures. Mais vous devez documenter le problème avec des photos et le signaler immédiatement — pas le dernier jour. Si vous avez réservé hors plateforme, le remboursement dépend uniquement des conditions du contrat et de la bonne volonté du propriétaire. Pour les recours légaux, je vous renvoie vers les informations sur le [guide dédié aux arnaques et litiges en location](/arnaques-location-croatie/).

Marie : Vrai ou faux : "Les propriétaires croates préfèrent les locataires qui réservent tôt."

Vladimir : Vrai, mais pas pour les raisons qu'on croit. Ce n'est pas qu'on accorde un traitement de faveur aux réservations anticipées. C'est que les locataires qui réservent tôt sont généralement plus organisés, plus sérieux, et font moins d'annulations. Ce profil de locataire nous intéresse davantage. Quelqu'un qui réserve en décembre pour août a planifié ses vacances — il y tient. Quelqu'un qui réserve 3 jours à l'avance sera peut-être annulé pour une raison quelconque.

Marie : Vrai ou faux : "Les propriétaires croates gardent secrète la vraie adresse du logement jusqu'au paiement."

Vladimir : Partiellement vrai et c'est une pratique normale, pas suspecte. Sur Airbnb et Booking, l'adresse exacte n'est communiquée qu'après confirmation de la réservation. C'est une politique des plateformes, pas une ruse du propriétaire. Nous donnons toujours le quartier ou la zone (exemple : "à 200 mètres de la plage de Šibenik, parking disponible"). Si quelqu'un vous demande de payer d'abord pour avoir l'adresse en dehors d'une plateforme officielle, là c'est un signal d'alarme clair.

Marie : Vrai ou faux : "Il est possible de négocier les frais de ménage avec un propriétaire croate."

Vladimir : Vrai, surtout hors saison et pour des séjours longs. Les frais de ménage sont de plus en plus affichés séparément depuis 2022. Pour un séjour de 2 semaines, j'accepte souvent de les inclure dans le prix total sans affichage séparé — c'est plus propre pour le locataire et ça améliore la visibilité de l'annonce. En haute saison, je suis moins flexible car je dois enchaîner les locataires rapidement. Négociez toujours par message sur la plateforme pour garder une trace.

Marie : Comment fixez-vous vos prix pour la saison ? Est-ce que vous ajustez en cours de saison ?

Vladimir : En novembre-décembre, je fais une veille sur Airbnb et Booking pour voir ce que font mes voisins et concurrents directs dans la zone de Šibenik. Je regarde les logements comparables — mêmes équipements, capacité similaire, proximité de la mer — et je me positionne légèrement en dessous si je veux remplir rapidement, ou au même niveau si j'ai déjà une bonne réputation d'avis. Pendant la saison, j'utilise Pricelabs pour ajuster automatiquement : si une semaine de juillet n'est pas encore réservée fin mai, l'outil baisse légèrement le prix pour déclencher une réservation. Le principe est simple : une semaine vide en août, c'est une perte sèche que rien ne peut compenser.

Marie : Quelle est la durée de séjour que vous préférez, et pourquoi imposez-vous souvent un minimum ?

Vladimir : Mon minimum en juillet-août est 7 nuits, du samedi au samedi. C'est le standard sur la côte croate. La raison, c'est la logistique : chaque rotation (ménage complet, vérification de tout le logement, état des lieux) me prend une demi-journée. Pour un séjour de 3 nuits, je perdrais autant de temps en gestion que pour 7 nuits — mais avec bien moins de revenus. Les séjours de 14 nuits sont encore mieux : moins de passages de locataires, moins d'usure, et les locataires de longue durée sont souvent plus soigneux car ils s'approprient davantage le logement. En dehors de la haute saison, j'accepte des séjours de 3 à 5 nuits, surtout en septembre. Les couples sans enfants qui viennent le week-end prolongé sont d'excellents locataires.

Marie : Les prix ont-ils beaucoup augmenté en Croatie depuis 2020 ? Que constatez-vous sur votre marché local à Šibenik ?

Vladimir : Oui, considérablement. Entre 2020 et 2026, mes prix ont augmenté d'environ 45 % en haute saison. Ce n'est pas que de l'avidité — les coûts ont aussi augmenté. Le ménage professionnel me coûte 40 % de plus qu'en 2019. Les assurances ont doublé. Les plateformes ont relevé leurs commissions. Et surtout, la demande n'a pas baissé — au contraire, l'afflux de touristes français et allemands post-Covid a été massif. Ce que je constate, c'est que les touristes ont intégré ces hausses de prix. Ils partent plus tard (mai-juin au lieu d'avril), négocient davantage, et choisissent des alternatives comme l'Istrie ou le Kvarner pour économiser. Les propriétaires qui ont abusé des hausses se retrouvent avec des taux d'occupation en baisse.

Marie : De nouvelles règles sont entrées en vigueur pour les locations touristiques en Croatie récemment. Qu'est-ce qui a changé concrètement pour les propriétaires comme vous ?

Vladimir : Depuis 2023, les règles se sont durcies sur plusieurs points. Premièrement, l'enregistrement des locataires via le système eVisitor est devenu obligatoire dans les 24 heures suivant l'arrivée — c'est un système national croate de suivi des touristes. En tant que propriétaire, je dois enregistrer chaque locataire (nom, passeport, durée de séjour). C'est une charge administrative supplémentaire, mais c'est aussi ce qui garantit que le logement est légalement déclaré. Deuxièmement, la taxe de séjour a augmenté dans plusieurs municipalités côtières — à Dubrovnik, elle peut atteindre 2 € par personne par nuit. Ces règles protègent aussi les locataires : un propriétaire qui refuse d'enregistrer les occupants dans eVisitor pratique une location illégale, ce qui est un signal d'alerte sérieux.

La question de Airbnb ou réservation directe chez le propriétaire est analysée en détail dans notre second entretien avec une conseillère en voyages spécialisée.

Ce qu’il faut retenir de cet entretien

Douze ans de location saisonnière donnent à Vladimir Kovač un recul précieux que peu de guides touristiques peuvent offrir.

1. La communication avant et pendant le séjour est la clé de la relation propriétaire-locataire. Posez vos questions avant d’arriver, signalez les problèmes immédiatement, et gardez toujours une trace écrite.

2. Les plateformes offrent une protection réelle — utilisez-les pour votre première location, ou quand le montant en jeu est important.

3. Les meilleures villas se réservent tôt. En Croatie, le marché se ferme rapidement pour l’été. Décembre-janvier reste le bon moment pour trouver les perles.

4. La Croatie est un pays touristique mature avec des propriétaires professionnels. Les arnaques existent, mais elles sont évitables avec les bons réflexes — vérification des avis, contrat écrit, communication claire.

Pour explorer les régions côtières croates et trouver la destination qui correspond à votre style de voyage, les guides de voyagecroatie.com offrent une couverture géographique détaillée de chaque région.

Pour les informations pratiques sur le pays — culture locale, formalités, conditions d’entrée — lacroatie.fr est une référence utile à consulter avant de finaliser votre séjour.