Location Croatie
Tomislav Perić est guide touristique officiel à Dubrovnik depuis 2011. Spécialiste de l’histoire médiévale de la cité et de l’organisation de séjours pour groupes francophones, il accompagne chaque été des dizaines de familles et de voyageurs dans leur découverte de la Dalmatie du Sud. Entretien avec Théo Blanchard.
Guide touristique officiel Dubrovnik — Dalmatie du Sud. 15 ans d'expérience avec les groupes francophones.
Tomislav Perić accompagne des voyageurs français dans la découverte de Dubrovnik et de la Dalmatie du Sud depuis 2011. Spécialiste de l'optimisation des séjours — comment voir Dubrovnik sans la foule, où loger, quoi éviter.
Portrait éditorial — personnage composite.
Dubrovnik, c’est l’une des villes les plus photographiées du monde — et aussi l’une des plus mal comprises par les voyageurs qui viennent y louer. Derrière les remparts du Stari Grad, une logique de prix et de fréquentation qui peut transformer un rêve adriatique en cauchemar logistique. Tomislav Perić guide les touristes francophones depuis 15 ans dans cette ville qu’il aime passionnément — et dont il connaît parfaitement les pièges.
Pourquoi la vieille ville de Dubrovnik est-elle déconseillée pour loger ?
Théo : Tomislav, vous avez une position assez tranchée sur le fait de loger dans la vieille ville de Dubrovnik. Pourquoi ?
Tomislav : Permettez-moi d’abord de dire que la vieille ville est l’une des plus belles d’Europe — je ne veux pas qu’on la fuie. Mais y loger, c’est une décision qui doit être prise avec les yeux ouverts sur ses inconvénients. Et en 2026, ces inconvénients sont sérieux.
Premier point : le bruit. En juillet-août, les ruelles du Stari Grad ne s’endorment pas avant 2h ou 3h du matin. Les restaurants, les bars, les groupes de touristes — le bruit s’accumule dans ces ruelles en pierre qui l’amplifient au lieu de l’absorber. Si vous êtes sensible au bruit, oubliez la vieille ville en plein été.
Deuxième point : le prix. Un appartement dans la vieille ville coûte entre 150 et 400 € par nuit en haute saison pour 2 à 4 personnes, selon l’étage et la vue. C’est le tarif le plus élevé de toute la Croatie pour un logement de vacances standard. Vous payez l’adresse, pas les prestations.
Troisième point : la logistique. Pas de voiture possible (les ruelles sont piétonnes), pas de parking à proximité, pas de supermarché dans un rayon de 800 mètres. Chaque course, chaque sac de plage, chaque bagage devient une expédition. Avec des enfants, c’est épuisant.
Je dis aux familles françaises que je rencontre : louez à Lapad ou à Ploče, venez dans la vieille ville pour vous promener, manger et visiter — mais ne dormez pas là-dedans. Vous apprécierez beaucoup plus la ville si vous pouvez vous y rendre reposés.
Lapad : le quartier idéal pour les locataires
Théo : Vous recommandez souvent le quartier de Lapad. Qu’est-ce qui le distingue ?
Avant de choisir votre quartier à Dubrovnik, notre guide complet pour louer en Croatie pose les bases indispensables : caution, contrat et plateformes à éviter.
Tomislav : Lapad est ce que j’appelle la “vraie vie dubrovnikaise” pour les locataires. C’est une péninsule à l’ouest du centre, à 3 km du Stari Grad en bus (ligne 6, départs fréquents). On y trouve tout ce dont une famille a besoin : une grande plage de galets (plage de Uvala Lapad), des supermarchés, des restaurants de quartier qui ne sont pas des pièges à touristes, et un environnement calme.
Les prix y sont 35 à 50 % inférieurs à la vieille ville pour des biens comparables. Un appartement 2 chambres avec terrasse à Lapad coûte 90 à 140 € par nuit en juillet-août, contre 180 à 300 € pour quelque chose d’équivalent dans le Stari Grad. La plupart des logements ont un parking ou un accès facile aux parkings payants.
Ce que les gens ne savent pas sur Lapad : c’est le quartier où habitent les Dubrovnikais aisés qui n’ont pas la vieille ville dans leur adresse mais vivent à 10 minutes à pied de la mer. Les résidences sont modernes, les appartements bien équipés, les rues tranquilles la nuit. C’est une base idéale.
Ploče : pour les couples qui veulent la proximité du centre
Théo : Et le quartier de Ploče ?
Tomislav : Ploče est à l’est de la vieille ville, à 5 à 10 minutes à pied de la porte Ploče (l’entrée est du Stari Grad). C’est le quartier le plus raffiné de Dubrovnik — grands hôtels historiques (le Villa Argentina, le Grand Hotel Imperial), appartements de prestige dans des immeubles en pierre, et une atmosphère bien plus calme que la vieille ville même.
La plage de Banje — l’une des plages les plus populaires de Dubrovnik, avec vue imprenable sur les remparts — est à 5 minutes à pied. C’est le quartier pour les couples en voyage romantique qui veulent être proches du centre sans y être plongés.
Les prix à Ploče sont proches de ceux de la vieille ville en ce qui concerne les logements de prestige, mais on trouve aussi des appartements à tarifs raisonnables dans les rues latérales : 100 à 160 € par nuit pour 2 à 4 personnes en haute saison. Le quartier est calme la nuit, ce qui est rare à Dubrovnik en plein été.
Gruž : pratique mais sans charme
Théo : Gruž, le quartier du port, est parfois recommandé pour la logistique. Votre avis ?
Pour un regard complémentaire sur le marché de la location en Dalmatie du Nord, l’interview de l’agente Milena Horvat sur la location en Dalmatie donne le point de vue d’une spécialiste basée à Split.
Tomislav : Gruž est le port des ferries et des catamarans — c’est là que vous arriverez si vous venez des îles. L’avantage : pratique pour les liaisons maritimes, commerces nombreux (marché couvert, supermarchés), prix de location plus bas. L’inconvénient : ce n’est pas un beau quartier. C’est fonctionnel, urbain, sans le charme adriatique que les voyageurs recherchent à Dubrovnik. La mer n’est pas accessible à pied depuis la plupart des logements.
Je recommande Gruž uniquement si vous êtes en Croatie pour les îles et que vous avez besoin d’une nuit de transit à Dubrovnik. Pour un séjour de plusieurs jours, Lapad ou Ploče sont bien meilleurs.
Les environs de Dubrovnik : les alternatives moins chères
Théo : Vous parliez aussi des environs. Cavtat, Župa dubrovačka — ces options sont sérieuses ?
Tomislav : Absolument, et c’est peut-être mon conseil le plus pratique pour les budgets modérés. Cavtat est un village côtier à 15 km au sud de Dubrovnik, et c’est l’une des plus belles surprises de la Dalmatie du Sud. Des ruelles calmes, des restaurants de qualité, un port naturel magnifique, et des prix 25 à 35 % inférieurs à Dubrovnik pour des logements souvent supérieurs en qualité. Depuis Cavtat, des bateaux-taxis rejoignent Dubrovnik (vieille ville côté mer) en 35 minutes — une traversée spectaculaire pour 10 à 15 € par personne.
Župa dubrovačka, c’est la baie à l’est de Dubrovnik — une série de petites plages et stations (Srebreno, Mlini, Plat) reliées par une côte pratique. Les logements y sont abondants et diversifiés : appartements, pensions familiales, petites villas avec jardin. Les bus locaux relient cette zone à Dubrovnik en 20 à 30 minutes.
Pour les familles qui veulent de l’espace, la péninsule de Pelješac — à 1h de Dubrovnik — est une option magnifique. Des villas dans les vignobles de Dingač, des plages préservées, des ports de pêche authentiques. C’est la Croatie qui existait avant le tourisme de masse.
Pour les voyageurs qui combinent Dubrovnik avec un circuit en Europe centrale ou orientale, le guide complet de la Hongrie pour les voyageurs francophones propose des itinéraires pratiques adaptés aux voyages multi-pays au départ des Balkans.
Les prix réels de la location dubrovnikaise en 2026
Théo : Pouvez-vous nous donner une grille de prix réaliste par quartier pour 2026 ?
Si vous hésitez encore entre les deux villes dalmates, notre comparatif Split vs Dubrovnik pour louer vous donne une analyse complète des quartiers, des prix et de l’ambiance de chaque destination.
Tomislav : Voici ce que j’observe sur le terrain, en haute saison (juillet-août) :
Vieille ville (Stari Grad) : studio 2 pers = 100-180 €/nuit, appartement 2 ch 4 pers = 180-350 €/nuit. Le prix est inversement proportionnel à la hauteur dans les ruelles — plus on monte, moins on entend le bruit de la rue, mais plus les escaliers sont nombreux.
Ploče : appartement 2 ch 4 pers = 90-160 €/nuit. Meilleur rapport qualité-bruit-accessibilité.
Lapad : appartement 2 ch 4 pers = 80-140 €/nuit. Meilleur rapport qualité-prix global. Villa avec piscine 6-8 pers = 400-700 €/nuit.
Gruž : appartement 2 ch 4 pers = 70-110 €/nuit. Moins cher mais moins agréable.
Cavtat : appartement 2 ch 4 pers = 70-120 €/nuit. Cadre supérieur à Gruž pour un prix comparable.
Župa dubrovačka : appartement 2 ch 4 pers = 60-100 €/nuit. Meilleure option prix-plage.
Ces fourchettes incluent les frais de plateforme mais excluent la taxe de séjour (1,50 à 2 € par adulte par nuit à Dubrovnik, l’une des plus élevées de Croatie) et les frais de ménage.
Les transports locaux à Dubrovnik
Théo : Dubrovnik est connue pour ses problèmes de circulation en été. Comment s’y déplacer ?
Tomislav : La situation a empiré avec les années. En juillet-août, les embouteillages sur la route principale (D8) entre l’aéroport, Župa dubrovačka et Dubrovnik peuvent faire doubler les temps de trajet. Ma recommandation : évitez la voiture dès que possible une fois arrivé à Dubrovnik, ou garez-vous sur le parking Ilijina Glavica (accès par le haut) et prenez le cable-car ou le bus.
Le bus urbain est efficace et sous-utilisé par les touristes. La ligne 6 entre Gruž et Lapad passe toutes les 10 à 15 minutes. Les billets se payent à bord (4 kunas désormais en euros, environ 0,60 €) ou via l’application Dubrovnik Transport. C’est de loin le moyen de transport le plus pratique en ville.
Pour rejoindre les plages éloignées (Sunj sur l’île de Lopud, les Îles Élaphites), des bateaux-taxis et des excursions au départ du port de Gruž sont disponibles toute la journée en été — comptez 15 à 30 € par personne selon la destination.
Éviter les 10 000 touristes quotidiens : les astuces du guide local
Théo : Dubrovnik a clairement un problème de surtourisme. Comment le gérer quand on loue sur place ?
Tomislav : En 2023, la ville a atteint des records : jusqu’à 12 000 croisiéristes débarquant un même jour sur une vieille ville prévue pour 1 000 résidents permanents. La situation s’est légèrement améliorée depuis 2024 avec des régulations sur les croisières, mais le problème reste en juillet-août.
Ma tactique pour les locataires : consultez le site Cruise Traffic Dubrovnik (ou l’application) pour connaître les jours d’afflux de croisières à l’avance. Les jours où 3 ou 4 bateaux sont au port simultanément, évitez la vieille ville entre 10h et 17h. Ces jours-là, prenez un bateau vers Lokrum, Koločep ou les Îles Élaphites — vous serez au calme et dans un cadre souvent plus beau encore.
Visitez les remparts en soirée après 18h — la lumière est plus belle, les foules ont diminué, et l’expérience est incomparablement plus agréable que le matin quand tous les croisiéristes y affluent simultanément. Préparez votre billet en ligne la veille.
Pour les restaurants : jamais sur la Stradun (la rue principale de la vieille ville), jamais sur la place de Luža. Ces adresses servent les touristes de passage à des prix prohibitifs. Montez dans les ruelles latérales, dans le quartier de Ploče ou à Gruž, et vous trouverez d’excellents restaurants à des prix normaux.
Négocier avec un propriétaire dubrovnikais
Théo : Les propriétaires dubrovnikais sont-ils ouverts à la négociation ?
Pour éviter les mauvaises surprises lors de votre réservation, notre guide sur les arnaques à la location en Croatie à éviter recense les pratiques frauduleuses les plus fréquentes et les vérifications à effectuer avant de payer un acompte.
Tomislav : Moins que partout ailleurs en Croatie, et c’est logique — ils n’en ont pas besoin. Un bon logement à Lapad ou dans le Stari Grad se loue souvent sans publicité, uniquement par le bouche-à-oreille et les habitués qui reviennent chaque année. La demande excède très largement l’offre en juillet-août.
La seule fenêtre de négociation réelle : les séjours longs (3 semaines ou plus) et les réservations très anticipées (octobre-novembre pour l’été suivant). Un propriétaire qui sécurise 21 jours d’un seul coup dès l’automne peut consentir une remise de 10 à 15 %. Un locataire qui arrive en juin pour réserver août n’aura aucun levier.
La location directe à Dubrovnik est aussi moins répandue que dans d’autres régions de Croatie — les propriétaires dubrovnikais ont souvent adopté les plateformes professionnellement et les gèrent avec rigueur. Beaucoup ont des gestionnaires de propriété qui s’occupent de tout, ce qui rend la négociation encore plus difficile.
Pour les voyageurs qui planifient un voyage plus large incluant d’autres destinations d’Europe et du monde, des ressources généralistes comme le guide de planification voyage Canada donnent un exemple de référentiel budgétaire utile pour calibrer les attentes en matière de logement dans des destinations touristiques prisées, comme Dubrovnik.
Questions rapides — idées reçues sur Dubrovnik
Théo : Pour terminer, quelques idées reçues sur Dubrovnik ?
Tomislav : Bien sûr.
“Dubrovnik, c’est pour les riches.” — Vrai en vieille ville, faux dans le reste de la région. À Cavtat, Župa dubrovačka ou en séjournant hors saison, Dubrovnik est accessible à des budgets normaux. La solution : ne pas loger dans la vieille ville et optimiser vos dates.
“Game of Thrones a détruit Dubrovnik.” — Partiellement vrai. La série (qui a tourné ici de 2011 à 2019) a amplifié un problème de surtourisme qui existait déjà. Elle a aussi attiré une clientèle internationale plus diverse — pas uniquement des fans de la série. La ville gère progressivement cet afflux avec des quotas et des régulations.
“En septembre, Dubrovnik est déserte.” — Faux. La basse saison commence réellement fin octobre. Septembre reste très animé à Dubrovnik, avec moins de croisiéristes mais autant d’hôtels et d’appartements occupés qu’en août. Les prix baissent de 20 à 30 %, mais ce n’est pas la déserte. Octobre est le bon mois pour la tranquillité.
“Il n’y a pas d’île accessible depuis Dubrovnik.” — Faux. Les Îles Élaphites (Koločep, Lopud, Šipan) sont accessibles par ferry en 20 à 45 minutes depuis le port de Gruž. Lopud a une plage de sable exceptionnelle (Šunj) et une atmosphère préservée remarquable. C’est la meilleure excursion à la journée depuis Dubrovnik.
“La vieille ville n’a plus d’habitants.” — Presque vrai. La population permanente du Stari Grad est passée de 5 000 habitants dans les années 1990 à moins de 800 aujourd’hui. La conversion en locations touristiques et en commerces a chassé les résidents. C’est un sujet sensible pour les Dubrovnikais eux-mêmes.
Si votre séjour dubrovnikais vous donne envie de découvrir aussi les îles dalmates, notre guide des îles croates Hvar, Brač et Korčula compare les options en termes de prix, d’ambiance et de type de voyageur.
Conclusion — les 3 choses à retenir sur la location à Dubrovnik
Tomislav : Si vous retenez trois choses de cet entretien :
Un : ne logez pas dans la vieille ville. Choisissez Lapad ou Ploče, ou les environs (Cavtat, Župa dubrovačka). Vous paierez moins cher, vous dormirez mieux, et vous apprécierez plus la vieille ville en y allant en visiteur décontracté.
Deux : consultez le calendrier des croisières avant de réserver vos excursions. Planifier votre visite des remparts un jour sans croisiéristes change radicalement l’expérience.
Trois : réservez tôt. Dubrovnik n’a pas de stock de logements infini, et les meilleurs appartements partent entre janvier et mars pour juillet-août. Si vous lisez cet article en été pour l’été suivant, vous êtes encore dans les temps — mais ne tardez pas.
Tomislav Perić — guide touristique officiel Dubrovnik, spécialiste des groupes francophones. Portrait éditorial composite, créé pour illustrer les conseils d’un guide local sur la location de vacances à Dubrovnik.