Acheter un appartement en Croatie pour le louer : les chiffres d'une propriétaire française

Oui, acheter un appartement en Croatie pour le louer en saisonnier peut fonctionner, à condition de calculer le rendement après gestion, charges et fiscalité, pas seulement sur les semaines d’été. Hélène Fabre a acheté 145 000 € en 2019 un appartement de 68 m² avec terrasse à Rovinj, en Istrie. Son chiffre d’affaires locatif a atteint 18 940 € en 2025.

Depuis Nantes, elle pilote les réservations, mais délègue les arrivées, le ménage et les urgences à une agence locale. Son résultat d’exploitation 2025, avant impôt sur le revenu et sans crédit, s’élève à 12 453 € : un bon repère, mais pas une promesse de rendement transposable à Split, Dubrovnik ou une île dalmate.

Hélène Fabre
Propriétaire d'un appartement à Rovinj, Istrie — enseignante à Nantes. 7 saisons de location estivale, gestion à distance.
Hélène a acheté son appartement de 68 m² en 2019 et l'a loué chaque été depuis. Elle connaît les deux faces du marché : celle du voyageur français et celle du propriétaire qui gère à 1 400 kilomètres.

Acheter à Rovinj en 2019 : quel prix et quelle marge de négociation ?

Marie : Vous avez acheté votre appartement en 2019. Quel était votre budget réel, au-delà du prix affiché, et pourquoi avoir retenu Rovinj plutôt qu’une autre ville de la côte adriatique ?

Hélène : J’ai payé 145 000 € pour 68 m², une terrasse de 18 m², une place de stationnement et deux chambres. Le logement était à environ quinze minutes à pied du centre historique de Rovinj, ce qui comptait davantage pour moi qu’une vue mer. À l’époque, j’avais visité six appartements sur place en quatre jours et celui-ci était habitable sans rénovation lourde.

J’avais prévu 150 000 € et je suis finalement montée à environ 151 950 € avec les frais de traduction, les démarches, l’accompagnement juridique local et les premières dépenses d’installation. J’ai aussi acheté immédiatement du linge hôtelier, une climatisation plus silencieuse et un lave-vaisselle : près de 3 600 € supplémentaires qui ne figurent jamais dans le prix de vente.

Pour comprendre ce que les vacanciers acceptent de payer, je regarde encore les prix réels des locations en Croatie par région. Cela évite de bâtir un projet d’achat sur une semaine exceptionnelle d’août, alors qu’un appartement doit être compétitif sur toute sa période d’ouverture.

Faire louer un appartement de 68 m² : combien rapporte une saison complète ?

Marie : Votre bien est loué chaque été depuis l’achat. Combien de nuitées vendez-vous réellement, et à quel prix moyen un voyageur français réserve-t-il votre appartement ?

Hélène : En 2025, j’ai vendu 76 nuitées entre la mi-mai et la fin septembre, pour 18 940 € de chiffre d’affaires hors taxe de séjour. Le prix moyen ressort à 249 € par nuitée, mais cette moyenne cache des écarts très nets selon les mois et les jours d’arrivée.

Je n’ouvre pas toute l’année. En avril, octobre et novembre, le chauffage, les déplacements de l’équipe et le risque de petites réparations mangeraient une grande partie de la recette. J’ai tenté deux semaines hors saison en 2022 : les voyageurs ont apprécié le calme, mais une panne de chauffe-eau un dimanche a coûté 310 € d’intervention et beaucoup d’énergie.

La terrasse et la capacité de quatre personnes font la différence, mais je n’affiche pas le même tarif qu’une villa. Une villa avec piscine peut facturer beaucoup plus, tout en supportant des coûts techniques, des attentes clients et une exposition aux réclamations bien différents.

Du chiffre d’affaires au rendement : quels montants restent après les charges ?

Marie : Les annonces d’investissement mettent souvent en avant des rendements bruts très élevés. Pouvez-vous détailler ce qui reste réellement après les dépenses d’une saison ?

Hélène : Je ne parle jamais de rendement avant d’avoir retiré la gestion, les consommations, la copropriété et l’entretien. En 2025, mes 18 940 € de recettes paraissent confortables, mais 6 487 € sont repartis en frais d’exploitation. Mon résultat avant fiscalité personnelle et avant remboursement éventuel d’emprunt est donc de 12 453 €.

Le coût de gestion représente 12 % des recettes, soit 2 273 €. Il comprend les échanges opérationnels, l’organisation du check-in, les départs, la coordination du ménage et les urgences. Je paie le ménage séparément, car il est refacturé au voyageur et je préfère que la qualité ne dépende pas d’une commission trop basse.

Note : source : relevés d’exploitation 2024 et 2025 communiqués par Hélène Fabre, calculs réalisés le 3 octobre 2026.

Rapporté au seul prix d’achat de 145 000 €, le résultat 2025 représente environ 8,6 % avant impôt et avant crédit. Ce n’est pas un taux garanti : un remplacement de climatisation, une saison plus creuse ou une hausse des frais de plateforme Airbnb ou Booking peut l’abaisser rapidement.

Acheter en 2026 : les prix actuels permettent-ils encore ce type de résultat ?

Marie : Votre achat date de 2019, dans un marché sensiblement moins cher. Que dites-vous à un Français qui envisage aujourd’hui d’acheter en Istrie ou en Dalmatie pour louer ?

Hélène : Je lui dis d’abord que mon prix de 2019 ne doit pas servir de référence pour 2026. En 2025-2026, on cite souvent des niveaux d’environ 3 700 à 3 900 €/m² en Istrie (3 712 €/m² en septembre 2025 et 3 878 €/m² en septembre 2026 selon nekretnine.hr). Dans le comté de Split-Dalmatie, la moyenne évoquée tourne autour de 4 182 €/m², et Split elle-même autour de 5 183 €/m².

Un bien premium peut générer de fortes recettes en juillet et août tout en donnant un rendement net plus modeste, parce que le capital immobilisé est plus élevé. Je regarderais donc un appartement bien placé, propre et simple à exploiter plutôt qu’un produit spectaculaire trop cher. C’est la même prudence que pour louer une villa avec piscine et ses contraintes : l’équipement attire, mais il crée aussi une charge d’entretien.

Les voyageurs ne réservent pas seulement une adresse : ils arbitrent le prix total du séjour, le stationnement, la climatisation, l’accès aux plages et la facilité d’arrivée. Pour relier les tarifs affichés à leur budget, je consulte régulièrement le budget réel d’un séjour en Croatie.

Gérer depuis Nantes : à quoi sert réellement une agence locale ?

Marie : Vous êtes à près de 1 400 kilomètres de Rovinj. Qu’avez-vous délégué, et quelles tâches refusez-vous encore de confier à votre agence locale ?

Hélène : Je délègue tout ce qui exige une présence physique : remise ou récupération des clés, contrôle après départ, petites courses, alerte en cas de fuite et coordination avec les artisans. Mon agence locale connaît l’immeuble, parle croate et peut répondre vite à un voyageur qui ne trouve pas le stationnement ou arrive plus tard que prévu.

Je garde en revanche la main sur le calendrier, les prix, les messages avant paiement et les réponses aux avis. Je vérifie aussi chaque mois les réservations Airbnb, Booking et les demandes directes, car une erreur de synchronisation peut bloquer deux séjours ou provoquer une double réservation. En haute saison, je réponds aux premiers messages en moins d’une heure quand c’est possible.

Je conseille aussi à tout investisseur de savoir vérifier la légitimité d’un propriétaire croate, même lorsqu’il achète par l’intermédiaire d’une agence. Les documents du vendeur, l’identité de l’interlocuteur et la situation réelle du logement méritent d’être contrôlés avant tout versement.

eVisitor, taxe de séjour et copropriété : quelles obligations ne faut-il pas découvrir après l’achat ?

Marie : Beaucoup d’acheteurs pensent qu’une annonce sur une plateforme suffit pour commencer à louer. Quelles formalités ont été les plus concrètes dans votre quotidien de propriétaire ?

Hélène : La plateforme ne remplace pas les obligations locales. En tant que citoyenne de l’Union européenne, j’ai pu acheter et exploiter mon appartement sans créer de société croate, mais il a fallu organiser la catégorisation touristique, la déclaration de l’activité et l’enregistrement des voyageurs via eVisitor.

Mon agence prépare le dossier de chaque arrivée et vérifie les informations nécessaires au check-in. La taxe de séjour est traitée séparément de mon chiffre d’affaires. Je garde tous les relevés, car une régularisation tardive est plus pénible qu’une vérification avant l’arrivée du premier voyageur.

• Vérifier l’autorisation et la catégorisation touristiques avant de publier le logement.
• Confirmer l’adresse exacte, l’accès et les règles de stationnement communiquées au voyageur.
• Organiser l’enregistrement eVisitor à chaque arrivée.
• Séparer la caution des recettes locatives et formaliser son traitement.
• Déclarer et suivre la taxe de séjour selon le régime applicable.
• Ne pas remettre les clés sans procédure de check-in et sans contact local joignable.

Depuis 2025, les guides de conformité citent aussi un consentement des deux tiers des copropriétaires pour opérer une location courte durée dans certaines copropriétés. Je demanderais aujourd’hui le règlement de l’immeuble, les procès-verbaux récents et un avis local écrit avant de signer : le voisinage peut devenir un risque économique aussi important qu’une baisse de prix.

Rovinj, Split ou Zadar : faut-il suivre la zone la plus touristique ?

Marie : Pour un achat en 2026, faut-il viser une ville très demandée comme Split ou Dubrovnik, ou chercher une zone moins chère sur la côte adriatique ?

Hélène : Je ne suivrais pas automatiquement la ville la plus visible. Split et Dubrovnik attirent une clientèle internationale massive, mais leur prix d’achat peut comprimer le rendement. Zadar, certaines parties de l’Istrie et des villes moins tendues de Dalmatie peuvent proposer une équation plus saine si l’accès, les services et la demande sont solides.

Une île dalmate peut faire rêver, mais elle demande un plan précis pour les interventions, les ferries, le linge et les arrivées tardives. Une réparation de serrure à Rovinj se règle souvent dans la journée ; sur une île, l’organisation peut devenir plus coûteuse. Pour moi, la proximité d’une équipe fiable vaut davantage qu’une photo spectaculaire sur une annonce.

Avant de comparer les quartiers, il faut bien comprendre les régions croates avant d’investir. L’Istrie, la Dalmatie et les grandes villes ne suivent pas les mêmes rythmes de réservation, ni les mêmes contraintes de circulation et de saisonnalité.

Les pièges rencontrés : quelle erreur vous a réellement coûté de l’argent ?

Marie : Avec sept saisons de recul, quelle mauvaise surprise vous a le plus marquée, et que changeriez-vous dans un futur achat ?

Hélène : Ma première erreur a été de sous-estimer le chauffage hors saison. J’avais accepté une location de dix nuits à l’automne avec un tarif attractif, sans mesurer la consommation électrique ni la sensibilité des voyageurs au confort thermique. La marge a été faible et j’ai ensuite révisé mes règles d’ouverture.

La seconde concerne le voisinage. Deux arrivées tardives ont généré des plaintes parce que les voyageurs roulaient leurs valises dans les parties communes après 23 heures. J’ai imposé une consigne d’arrivée plus claire, un contact local et une pénalité contractuelle en cas de nuisance répétée. Un appartement rentable doit aussi rester vivable pour les voisins.

Enfin, je sécuriserais plus tôt le cadre du contrat et de la caution. Même avec une réservation sur plateforme, je formalise les règles d’occupation, le nombre de personnes, les heures de départ, le traitement des dégâts et les modalités de restitution. Cela protège autant le propriétaire que le voyageur français de bonne foi.

Questions rapides : les idées reçues

Marie : « Une location estivale rembourse forcément l’appartement. »

Hélène : Non. Elle peut contribuer fortement au financement, mais les charges, le crédit, les périodes vides et les travaux changent vite le calcul. Il faut raisonner sur plusieurs années, pas sur le mois d’août.

Marie : « Airbnb ou Booking s’occupent de toute la conformité. »

Hélène : Non plus. Ces plateformes facilitent la commercialisation et le paiement, mais elles ne remplacent ni eVisitor, ni les obligations locales, ni les règles de copropriété. Le propriétaire reste responsable de son activité.

Marie : « Une agence locale règle tous les problèmes. »

Hélène : Elle réduit fortement les risques opérationnels, à condition que sa mission soit écrite et suivie. Il faut connaître ses délais d’intervention, ses frais, ses remplaçants et sa procédure en cas de litige.

Marie : « Plus le logement est cher, plus le rendement est élevé. »

Hélène : Pas nécessairement. Un appartement très cher peut afficher un prix par nuitée élevé, mais son coût d’acquisition peut réduire le rendement net. Le rapport entre prix d’achat, nuitées réalistes et frais compte davantage que le prestige seul.

Marie : « Il suffit d’acheter près de la mer. »

Hélène : La distance à la mer aide, mais ne suffit pas. Le stationnement, la climatisation, la qualité du couchage, le check-in et la réputation de l’immeuble pèsent directement sur les avis et les réservations.

Conclusion : les 3 choses à retenir

• Calculer un résultat net, pas un rendement de brochure. Les 18 940 € de recettes 2025 d’Hélène deviennent 12 453 € après 6 487 € de coûts d’exploitation, avant fiscalité et crédit.
• Acheter avec une solution de gestion déjà identifiée. Une agence locale ou un relais fiable doit pouvoir assurer check-in, eVisitor, incidents, ménage et communication avec les voisins.
• Vérifier le droit de louer avant de signer. Autorisation touristique, taxe de séjour, règlement de copropriété, consentements applicables et contrat de location doivent être clarifiés avant le versement d’un acompte.